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广州楼市调控加码 压制楼市投机炒作

来源:第一财经  撰稿人:  发布时间:2021年04月22日 浏览:
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  广州楼市调控仍在加码。

  4月21日晚间,《广州市人民政府办公厅91自拍视频完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(下称“《通知》”)发布。

  《通知》中涉及人才购房需社保、调整增值税征免年限引起市场瞩目。

  在业内人士看来,《通知》的出台紧扣着广州这轮楼市上涨中出现的“假人才真炒房”的行为,具有较强的针对性和导向性;同时,个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年,也有助于抑制短线炒作,快进快出。

  堵住人才炒房漏洞

  部分能以人才名义购房的人士将在这轮“打补丁”式调控中丧失房票。

  《通知》有指出,享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

  与以往楼市上涨不同的是,广州这轮成交率先复苏的区域黄埔区、南沙区等是人才购房放松的区域。

  以去年成交升幅一度领跑广州各区的南沙为例,在南沙工作的本科及以上学历或中级工以上人才,在该区范围内购买首套房不受户籍、社保和个税缴存限制。此外,港澳居民在南沙区购房,享受与广州市户籍居民同等待遇。而广州曾于2017年3月升级楼市限购,规定非本市户籍人口仅可购买一套住房,且需要连续缴纳五年社保,仅增城区和从化区除外。

  此次《通知》规定享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。这也是对以往的人才政策进行了微调,以进一步打击投机客借人才之名行炒房囤房之实。

  早在4月2日,《广州市人民政府办公厅91自拍视频进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称“《意见》”)发布。其中,就有提及,通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

  彼时,就有房企人士向第一财经记者直言,人才购房限售延至三年虽然有助于遏制投机客借人才名义炒房,但《意见》既不上溯既往成交记录,也没有设置人才购房的个人所得税或社会保险的缴费门槛,难以有效甄别并打击投机客“假人才真炒房”。

  如今,人才购房受到个人所得税或者社会保险缴纳证明门槛的约束,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这有助于进一步堵上人才炒房的漏洞。

  “广州对‘人才炒房’现象进行了严打,限购限售一起推进,说明在人才和购房政策方面进行了优化,调控主动性和针对性增强。”严跃进指出。

  业内认为,广州加码人才炒房漏洞,也是在落实发改委“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”的需要。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言,这次人才政策新政,如果想获得实效,必须还要辅助本地流水、本地就业证明,否则在房价上涨预期强烈的情况下,可能还会出现养社保的情况,即先签约锁定购房,一年以后再网签。

  《意见》明确,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。增值税征免年限的条件,这也是最近两年房地产税费调整的重要方向。

  据不完全统计,包括深圳、无锡、沈阳、成都和广州五城出台了此类增值税政策,即从过去的“满2“调整为“满5”。《意见》调至“满5”,可以减少短线炒作的冲动,打击快进快出的投资行为。

  值得一提的是,广州楼市限售政策并未升级,仍是2年。李宇嘉续称,这意味着广州还是希望楼市在高位能够保持平衡,在价格稳定的前提下,促进供需两旺。

  压制投机炒作

  这是本月来,广州第二次出台涉及楼市调控的政策。

  这轮楼市出台的背景是,广州楼市在过去一年达到了近年新高,市场需求火爆。

  合富研究院等多个机构数据均显示,广州2020年商品住宅成交有望突破1200万㎡,为近三年高位;二手住宅成交年内有望突破10万套。

  价格方面也有大幅上行。上海易居房地产研究院发布的《全国百城房价报告》显示,广州房价于2020年10月份首度突破3万元/㎡,达到30396元/㎡。早在前两年,广州房价一度跌破2万元/㎡。

  其中,个别区域,投机炒房、业主群控盘等投机现象表现突出。诸如,天河珠江新城的领涨盘中海花城湾,带动保利心语等一众楼盘上涨,甚至波及到天河边缘范围。市场分化、标杆项目快速拉动区域房价跟涨的特征明显。

  此前,国家统计局发布了《2021年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示,广州新建商品住宅价格同比上涨6.9%,二手住宅价格同比上涨9.8%,这个涨幅在四个一线城市中排名第一。

  这种态势仍在延续。3月小阳春,广州楼市(一、二手住宅)总体持续复苏。合富研究院指出,广州一手住宅成交热度回升至去年12月水平(合富研究院监测80代表楼盘成交);二手住宅全市网签4454套,高于去年下半年月均水平,交投活跃。广州越秀、天河、海珠、荔湾中心四区,供应紧张局面进一步加剧,近郊的黄埔、番禺阶段性缺货特征显著,热点板块轮动至远郊的白云、增城、南沙。整体来说,广州楼市在过去一年迎来了近三年来的交投活跃期,而这种态势仍在延续。

  此轮调控来袭,在诸多市场人士看来,可谓恰逢其时。此前的4月9日,住房和城乡建设部副部长倪虹召开保障性租赁住房工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市政府及住房和城乡建设部门负责同志参加。稍早前的4月8日,倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个楼市升温明显的城市政府负责人,要求不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。大湾区重要城市,广州升级调控政策也被认为顺应时势。

  最新的4月6日,广州市规划和自然资源局91自拍视频公布《广州市2021-2023年住宅用地供应三年滚动计划》的通告。通告提到,2021-2023年,广州全市计划供应住宅用地1910公顷,年平均计划供应住宅用地637公顷。从供应总量看,广州2021年宅地供应计划并未显著增加。

  上海易居房地产研究院发布《2021年3月40城土地市场报告》显示,3月份,40城土地市场整体延续平稳态势,土地成交量环比增长6%,同比增长8%;出让金环比下降26%,而溢价率环比持平。其中,3月份,广州等13城的土地成交溢价率为0,数量相比2月明显增加,土地市场仍处于降温中。

  深圳一家TOP5的房企人士在留意到21日晚间广州的楼市调控政策之际显得较为从容。他向第一财经记者表示,“调控目前尚未触及供应端,侧面也维护了开发商利益,不能影响开发商拿地热情。”

  李宇嘉也就广州楼市后续走势分析称,调控政策抑制需求端,近期房贷额度收紧、按揭贷款利率明显走高。广州房贷利率已连续3个月上涨,首套房贷利率超北京。再加上土地供应放量溢价率下降,意味着广州房地产市场将达到顶部,未来将在顶部徘徊,下半年预计将回落。

责任编辑:上游
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